Řešení exekuce na nemovitosti

Spousta dlužníků, pokud mají exekuci a chtějí situaci nějakým způsobem řešit, se snaží alespoň splácet. Exekutor není oprávněn dle zákona vyhotovovat splátkové kalendáře, takže vše záleží na dané domluvě mezi exekutorem, popřípadě zaměstnanci exekutorského úřadu, a povinným. V praxi je časté, že exekutor navrhne dlužníkovi částku, která je adekvátní k situaci a k přihlédnutí ke všem okolnostem. Pokud dlužník souhlasí a dodržuje takto ujednané splátky, exekutor není nucen konat dražbu nemovitosti. Při častém porušování nebo dokonce neplacení od samého počátku sjednání splátek, má exekutor povinnost zajistit věřiteli pohledávku a k exekuci nemovitého majetku může přistoupit.

Zjednodušeně řečeno, pokud se s exekutorem dohodnete, nemusí vůbec dojít k tolik vyhraněnému úkonu jako je dražba nemovitosti. Každý exekutorský úřad má ale ohledně splátek svá pravidla. Většinou pokud je dlužná částka malá (například do 20 000,- Kč), soudní exekutor žádá uhrazení najednou. Pokud se jedná o částky větší, některé exekutorské úřady povolují 2-3 splátky, pokud dlužník vlastní nemovitý majetek. Ovšem pokud exekutor posoudí, že se jedná o majetek nevalné hodnoty, často jsou stanovené splátky ve výši 10% vymáhané částky.

V případě nehrazení ani takto domluvených splátek, exekutor nařídí znalci vyhotovení znaleckého posudku na konkrétní nemovitost. Dlužník je povinen v tomto případě spolupracovat s exekutorským úřadem a musí znalce vpustit do nemovitosti, která má být předmětem dražby, aby mohl provést veškeré potřebné měření a úkony. Po vypracování a předání znaleckého posudku exekutorský úřad vydá dražební vyhlášku.

Pokud výnos z dražby nemovitosti nepokryje vymáhanou částku, v exekuci se nadále pokračuje. V případě vyššího než dostatečného pokrytí se zbývající částka po veškerých odečtených položkách vrátí dlužníkovi.

Pokud by se striktně měl dodržovat zákon, tak by dlužníci nesměli vůbec manipulovat se svým majetkem, vyjma toho, aby si zajistili obživu a mohli hradit své nejzákladnější možné úhrady. Ovšem v praxi to vypadá trošičku jinak a přímý výkup nemovitostí a jejich prodej možný je.

Opravdu podle exekučního řádu povinný nesmí během exekuce převádět vlastnická práva ke svým nemovitostem. Vlastně ani katastrální úřad by to provést nemohl, jelikož na listu vlastnictví eviduje usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz na prodej nemovitosti. Ale co když dlužník dostane nabídku na odkup nemovitosti, za kterou by svou nemovitost prodal, došlo by k oddlužení nemovitosti a ještě by mu zbylo? V omezených možnostech je to možné.

Dnes se některé realitní kanceláře specializují na tento druh převodu vlastnických práv, výkup nemovitosti za hotové a jejich prodej. Nejtěžším úkolem je sehnat v tomto případě vhodného kupce, který je ochoten za specifických podmínek dům nebo byt koupit. Tyto speciální požadavky spočívají především v tom, že kupující nejprve uhradí peníze, které pokryjí částku exekuce. Počká se, až exekutor zadá katastru nemovitostí žádost o odstranění blokací. Katastr tuto transakci většinou v průměru provádí v době jednoho měsíce. Poté je možné sepsat kupní smlouvu, která je již tradičním dokladem nabývacího titulu k vlastnictví konkrétní nemovitosti.

Důležitým okamžikem, na který je dát si pozor, je sepsání takzvané smlouvy o smlouvě budoucí. V té jsou uvedené termíny, do kdy smlouva platí, kdy se převede určitá částka. Za jakých podmínek se přistoupí k samotné kupní smlouvě.

Mnozí exekutoři tuto možnost prodeje i vítají, jelikož je reálné, že budou mít uhrazenou dlužnou částku mnohem dříve než v případě, pokud by se konala samotná dražba. V dnešní době to není nic zas tak nemožného, ale někteří kupující tomuto převodu nevěří a bojí se o vlastní finanční prostředky, kterými nejprve zaplatí dlužnou částku exekutorovi. Riziko je na jednu stranu v každé finanční transakci, ale pokud ji máte řádně ošetřenou, cesta k nemovitosti je volná. Dalším plusem je navíc to, že nemovitosti v exekuci se prodávají za nižší ceny.

Dražba nemovitosti je výsledek exekuce na prodej nemovitosti. Musí jí předcházet blokace nemovitosti na katastru nemovitosti, tzn. že katastrální úřad na list vlastnictví dlužníka zapíše usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz na prodej nemovitosti, který vydává exekutorský úřad. O tom je samozřejmě vlastník nemovitosti vyrozuměn. Pokud se nemovitý majetek nachází ve společném jmění manželů, je zablokován nerozdílně a draží se jako jeden podíl. Jestliže ovšem je dlužník pouze vlastníkem určitého podílu, do dražby může jít pouze tento konkrétní podíl.

Až usnesení o nařízení exekuce nabude právní moci a soud vyznačí doložku, kterou zašle danému exekutorskému úřadu, ustanoví exekutor znalce, který vytvoří znalecký posudek na budoucí předmět dražby. O ustanovení znalce je povinný informován.

Dalším krokem je vydání dražební vyhlášky, která musí být podle zákona všem přístupná. Většina exekutorů ji má vyvěšenou na svých internetových stránkách, ale povinností je ji mít uveřejněnou na úřední desce exekutorského úřadu, ke které musí mít veřejnost přístup.

V dražební vyhlášce se uvede datum, předmět a místo konání dražby. Znalecký posudek musí být přístupný k nahlédnutí. Do dražby se mohou přihlásit další věřitelé, které exekutorský úřad provádějící dražbu nevede jako oprávněného, a to prostřednictvím přihlášky pohledávky do dražby.

Dražitelé musí do určitého data uvedeného v dražební vyhlášce zaslat jistotu, částku, která je opravňuje být přítomen na dražbě. Když dražitel nevydraží nemovitost, tato částka se mu neprodleně vrátí, ve většině případech na číslo účtu, které uvede na listině dražitelů. Pokud vydraží, tato částka se odečítá od nejvyššího podání, které učinil.

Po dražbě se zasílá návrh soudu, aby rozhodnul, jaké částky, kterým věřitelům budou přisouzeny. Až po nabytí tohoto usnesení soudu, exekutorský úřad rozesílá konkrétní částky, do té doby je povinen nejvyšší podání u sebe deponovat.

Většina laické veřejnost vnímá dražbu jako úplné ukončení exekuce právě proto, že tento úkon je asi nejvíce nejzásadnějším zásahem do vlastnických práv. Ovšem není tomu tak.

I když exekutor provede úspěšné vydražení dlužníkovi nemovitosti, automaticky to neznamená, že dlužník je od svého dluhu oproštěn a vše je v pořádku. Pokud nejvyšší podání učiněné v dražbě pokryje celkovou částku v exekuci a soud ji také exekutorskému úřadu „přiklepne“, tak exekuční řízení zaniká.

Ovšem pokud je učiněné nejvyšší podání nižší než je celková částka v exekuci, je ve vymáhání dluhu i nadále pokračováno, jen dojde k odečtení částky z vydražené nemovitosti. Exekutor je povinen v případě vydražení nemovitosti zajistit povinnému náhradní ubytování. Ve velkém případů exekutorský úřad zajistí toto ubytování na nějaké ubytovně, jelikož mu není uložena povinnost, aby náhradní bydlení bylo ve stejné kategorii jako je dražící se nemovitosti. Většina povinných tuto možnost odmítá a raději se nastěhují k příbuzným nebo ke známých. Pokud se jedná o dražbu nemovitosti, ve které evidentně povinný nemá trvalé bydliště nebo tam nebydlí, tato povinnost exekutora odpadá. V tomto případě se jedná o dražbu například rekreační nemovitosti.

Jestliže se povinný odmítne vystěhovat může vydražitel podat návrh na exekuci na vyklizení nemovitosti, které provede určitý exekutor. Samozřejmě tady povinný opět zaplatí náklady spojené s exekučním řízení, takže se mu vlastně dluh opět navýší.

Po vydražení nemovitosti pokračuje exekutorský úřad v dalším vymáhání pohledávky, a to způsobem, který je nejvhodnější. Často bývá exekutorem vydán exekuční příkaz na přikázání pohledávky z účtu nebo exekuční příkaz na přikázání pohledávky ze mzdy (tzv. exekuce na plat) nebo důchodu.

Pro povinného je mnohdy lepší, pokud se s exekutorem domluví, než se mu pak vydraží střecha nad hlavou. A není ojedinělé, že dlužníci spoléhají, že se exekutor k tomuto kroku nerozhodne.